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汽修厂各大小老板、汽车美容店老板、二手车车商、4S店等，他们的经营行为大多是房屋租赁形式，疫情导致强制停业，各位承租人是否可以按“不可抗力”要求房租减免。本文《老柳说车》引用中汽协专家委武峰律师的观点为大家解读。

一、“不可抗力”的构成

根据《民法总则》第180条第2款、《合同法》第117条第2款的规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

构成不可抗力事由需满足以下条件：

（1）不可预见，这是指“根据现有的技术水平，一般对某事件发生没有预知能力”；

（2）不能避免且不能克服，这是指“当事人已经尽到最大努力和采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件的发生并不能克服事件所造成的后果。

（3）属于客观情况，不可抗力独立于人的行为之外。

（4）不可抗力事件与合同无法履行后果之间存在因果关系。

（5）及时通知并在合理期限内提供证明。

本次新冠肺炎疫情具有突发性，一般公众无法预见，且爆发至今尚未找到有效的方法彻底阻断其传播，也未找到确切有效的治愈方法。因此，本次疫情为不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件。

反方观点

新冠肺炎目前虽然尚无特效药可治，在出行受限、物流受限、人员跨省流动受限的情况下，许多民商事合同确实暂时无法履行，但并非所有合同都因为新冠肺炎疫情无法履行。只要合同尚有可能履行，就不能够轻易适用“不可抗力”制度，至于某一合同是否具有履行可能性，应当结合该合同内容来判断。

2020年2月11日，最高人民法院尚未对此次“新冠肺炎”疫情的法律性质作出认定，可供参照的2003年非典疫情爆发时的相关司法实践如下：

2003年6月11日最高人民法院公布的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（现已失效）中即规定，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条关于不可抗力的规定进行处理。

《正确处理“非典”疫情构成不可抗力免责事由案件》中明确：“尽管医学专家对非典型肺炎的症状、成因等存有不同的看法， 但从法律上分析，我们认为，非典型肺炎作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，不仅当事人不能预见，而且具有广博医学知识的医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的方法阻止其传播，甚至还没有确定确切的传染源；尽管有许多非典型肺炎病人经过治疗病愈出院，但到目前医学界还没有确定确切有效的治疗方法，因此，这种异常的事件，至少在目前，是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，其性质属于法律上规定的不可抗力事件，是一种自然灾害。”

案例

二、新冠肺炎疫情如果不构成“不可抗力”，则可能构成“情势变更”

1、情势变更的构成

根据《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

从上述规定可知，情势变更的构成要件包括：

（1）合同成立后，合同的基础条件发生重大变化；

（2）重大变化在当事人订立合同时无法预见；

（3）重大变化不属于商业风险；

（4）继续履行合同对于一方当事人明显不公平。

2、司法实践是否支持新冠肺炎疫情构成“情势变更”？

参照此前最高人民法院的规定以及部分人民法院处理“非典”时期类似案件的实践观点，在具体个案中，在新冠肺炎疫情不构成不可抗力的情况下，可能被认定构成情势变更，进而基于一方请求裁决变更或解除合同。

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（现已失效）第三条第（三）款规定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。……”

案例

综上所诉，本次新冠肺炎疫情如果房东不对房租进行减免，可按“不可抗力”或“情势变更”进行申诉，可按《民法总则》第180条第2款、《合同法》第117条第2款司法解释。